認識Non-Standard Construction

做房貸時會否特別麻煩？

最近在一些網絡平台上，有人提到格拉斯哥某些區域充滿著 Non Standard Construction，說得好比危樓一樣，更聲言「Non-Standard Construction不可以做房貸」，絕對碰不得！為了釋除大家疑慮，我們就為大家解說一下Non-Standard Construction為何物，以及從我們的經驗理解「非標準建築」能否做到借貸吧。

Standard VS Non-Standard

首先要澄清一點：坊間有人說「Flat 無分 Standard或Non-Standard Construction」，事實並非如此。

在英國，但凡以用磚(Brick)、石頭(Stone)為牆身，石板(Slate)、瓦片(Tile)為屋頂建成的房屋都屬於Standard Construction；以這四種物料以外的建材構成的，則屬於Non-Standard Construction(亦有稱Non-Traditional Construction)。

Non Standard牆身物料例子

混凝土	金屬
波紋鐵板	木材
玻璃	燧石
石棉	杈木夾泥

Non Standard屋頂物料例子

茅草	玻璃纖維
波紋鐵板	瀝青
鋼材	混凝土
塑料	玻璃
石棉	毛氈和木材
木瓦	Stramit板（稻草板）

打趣地說：以這種標準來計算的話，香港幾乎所有的建築物都是Non Standard Construction！那麼大家是否覺得香港到處都是危樓？

據統計，全英國有接近3,000萬所住宅，而Non Standard Construction大約150萬所，佔總數的5%左右。在兩次世界大戰後，英國的Non Standard Construction的數目激增──由於房屋供應短缺，政府尋找能在有限熟練建築工人和缺乏材料的情況下快速建造房屋的方法，因此，很多建築商開發了一系列當時而言嶄新的建築方法。

根據英國的建築研究機構（BRE）的數據得悉，自1919年到1976年之間，合共有超過500種不同的建築方式，大多數建造的這些房屋都是為提供永久（或長期）居住用途的，只有少數建築方式是為應急或臨時解決方案而設計的。一般而言，Non- Standard Construction以屬於公營房屋性質的Council House佔最大比例，而格拉斯哥是全英擁有最多Council House的城市，因此在這裡接觸到Non- Standard Construction房屋，尤其是多層式的Flat或Apartment的機會相當高。

Non Standard Construction大致上可分為四大類別：

金屬框架房屋──當中最多的兩種金屬框架房屋為B1鋁平房（B1 Aluminium Bungalow，約55,000所）和BISF房屋（BISF house，約35,000所）。

木框架房屋──最廣為人知的木框架房屋為Frameform(約13,000所)。

預製混凝土房屋──兩種最受歡迎的是Cornish Unit（約30,000所）和Airey房屋（約26,000所）。

現澆混凝土房屋──最常見的是Wimpey No-Fines住宅(約300,000所)。

BRE負責在1980年代對Non-Standard Construction房屋進行狀況調查，他們發現當中幾種混凝土建築方式的出現一些根本性負面問題，這些房屋在《住房缺陷法》(Housing Defects Legislation)中被指定為「缺陷性建築」(Defective Construction)；至於金屬和木框架房屋則尚未有被指定為有缺陷的個案出現。所以，Non-Standard Construction房屋不一定有問題，但從Non-Standard Construction中被找出的Defective Construction就一定有問題；不過鑑於絕大部份人都喜歡以偏概全，所以就把所有的Non-Standard Construction當成為「壞東西」。

如何知道哪所是Non-Standard Construction

想知道自己投資的物業否 Non Standard Construction，坊間有一個網頁搜羅各地

Council裡的Non-Standard Construction：https://nonstandardhouse.com/local-authority-non-traditional-housing-stock-lists/

輸入物業位處的 Council後可下載相關的列表，內裡囊括了該區Non-Standard Construction住宅的postcode、地址、建築方法等資料，不過要留意網頁內未能完整覆蓋整個英國的Non-Standard Construction住宅，只是一個參考而已。

另一個更有效的方法就是找Chartered Surveyor 做Survey Report，自然一清二楚。在蘇格蘭就有著先天性的優勢，因為蘇格蘭的法例規定在賣買物業時，賣方需要先聘請測量師做一份Home Report以供準買家參考，裡面會列明在檢查時覺得有問題的地方，並會評分；另外，蘇格蘭的Home Report亦會列明該物業是以哪種方式建成、是Standard Construction 還是Non Standard Construction等，更重要的一點是「對作按偈的可能性之評價」(Comment on Mortgageability)──此項會列明該物業是否適合讓按偈業者提供借貸。

如何為Non Standard Construction 找尋按偈？

一般而言，Non Standard Construction房屋價錢會比較廉宜，而對於海外投資者或初來埗到的新移民，由於在英國尚沒有任何信貸紀錄，他們多數都會現金支付(Cash Buy)的方式購買物業，這些較便宜的Non Standard Construction房屋可算是吸引的選擇。尤其把物業出租的話，租客基本上是不理會是否Non Standard Construction，在付出較低購入價而做到跟Standard Construction房屋相約租金的情況下，可以產生更高的回報率(higher yield)。

問題是：不少買家就會仍對「Non Standard Construction房屋能否做到按偈」有疑問，加上一些所謂「英國地產專家」的KOL、YouTuber言之鑿鑿說「Non Standard Construction房屋不能或很難做按偈」…… 能否承做按偈，對日後該物業可否透過再融資(Refinancing)為投資者提供新的資金來源，又或者日後物業放售可否覓得更多客源，有著莫大的影響。因此，我著實有必要在這裡作出澄清以正視聽。

首先有別於香港的做法，英國的置業人士習慣找一位專業的「按偈經紀」(Mortgage Broker)，為他們篩選市場上不同銀行和金融機構的按偈產品，從而挑選出最合適的方案。花錢請Mortgage Broker找按偈產品，不但可以節省置業人士的時間和花思，有部份金融機構的按偈產品是不會在店面和官網中上架，只會透過Mortgage Broker推介給有需要的客戶，為他們作出一個「度身訂造」的按偈方案。

無巧不成話，我也是一個修畢相關課程、經考核並在相關公司中有實質工作經驗的Mortgage Broker (想了解我的Mortgage Broker專業資格，可以參考我的YouTube影片── https://www.youtube.com/watch?v=je0mquzt9PY )。憑過往在職期間處理過的個案經驗，我可以100%向各位保證：只要不是被介界定為Defective Construction的話，Non Standard Construction是有可能做到按偈的。

雖然因為要全力發展我的房產投資及管理業務，我已經沒有再做Mortgage Broker，但憑藉過往當Mortgage Broker的經驗，在挑選投資物業時我都會剔除了不能做按偈的物業，而我亦認識不少資力深厚的Mortgage Broker，能為大家提供專業的尋找按偈服務，最近他們都成功為我的投資者找到合適的銀行為租賃物業Refinance，為下一個投資項目帶來新的資本。

如果大家仍然對Non Standard Construction或者其實格拉斯哥物業投資有任何疑問，歡迎大家跟我和我的團隊聯絡和詳談。